《羊年展望》供应增多且加息渐近,香港楼价高处不胜寒 / 5 years ago《羊年展望》供应增多且加息渐近,香港楼价高处不胜寒3 分钟阅读* 香港楼价去年再升13%,连续六年上扬 * 支撑楼市因素今年料将减弱,楼价升势或逆转 * 分析料今年加息机会大,新供应增加将令租金回落 * 一手及首次置业今年将继续主导楼市 记者 梁慧仪 路透香港1月13日 - 受低息环境及强劲用家需求支撑,2014年香港住宅楼价连续第六年上升,令原本普遍看跌的一众分析师大跌眼镜。展望羊年,随着新供应明显增加,且加息看来不再遥不可及,楼市或出现转折。 自美国2008年实施多轮量化宽松措施以来,香港楼市延续六年升市“神话”,累积升幅达1.6倍,大幅跑赢同期恒生指数 64%的涨幅。单以2014年约13%的升幅计算,是恒指涨幅的10倍。 事实上,自政府2010年以来多次推出压抑楼市的需求管理措施以来,且多次将措施“加辣”,大大提高投资房地产的成本,投资需求已大减,但强劲的用家需求继续撑起楼市。去年中小型住宅无论在楼价或租金升幅上均尽领风骚。 据政府差饷物业估价署最新数据,去年1-11月中小型住宅楼价升幅达12-13%(实用面积少于40平米及40-69.9平方米的A和B类住宅),跑赢实用面积100-159.9平方米(D类住宅)及160平方米以上(E类住宅)的楼价分别6%和2.2%的涨幅。租金方面,A和B类住宅升幅逾6%,D、E类豪宅租金分别只升2.5%及0.2%。 有分析师预期,今年住宅租务市场供应增加,租金回落将牵引楼价转势。 “过去几年楼价和租金表现颇一致,但今年会是turning point (转折点)。”交银国际地产分析师刘雅瀚说。部份原订2014年交付的住宅延迟至今年始交付,这令去年的租盘盘源短缺。但新供应在今年应市将会对租金和楼价构成压力。 刘雅瀚预测,今年新住宅楼盘交付的单位数目将达1.5万个,较过去几年平均约7,000个及去年约1.1万个均有显着升幅。该行预期,今年住宅楼价将跌一成;倘计入加息因素,跌幅将达两成。 投行瑞信亦看跌今年香港楼市,该行预期,上半年低利率仍将持续,料下半年始有可能加息。此外,香港今年的经济情况稳定但缺乏惊喜,金融市场上升将部份抵销零售、餐饮和酒店业可能放缓的影响。该行估计全年楼价下滑15%。 不过市场对今年楼价不再如去年般一面倒看淡。 中原地产预期,今年楼价继续受惠环球经济令资金流入,本地买家实力雄厚,支持楼价向上,料上半年楼价可望再涨一成。(其他分析师对今年楼价的预测请见文末附表。) **加息不再遥不可及** 另一个令楼价可能出现转折的因素是,维持多年的超低利率今年或将出现变化。 美国联邦储备理事会(美联储/FED)上月中释出将稳步迈向在今年某个时间升息的强烈讯号,修改将在“相当一段长时间”保持近零利率的承诺,加息不再遥不可及。 目前私人住宅的回报率只有3%或更低(豪宅回报率较一般住宅为低),但与约2厘多的按揭贷款利率仍有一些差距。从实际或心理角度着眼,买楼较租楼仍划算。 对于今年加息的时间点仍众说纷纭,仲量联行香港董事会总经理曾焕平认为,今年是有加息的可能,但相信不会对楼价有太大冲击。 “因为这(加息)影响会被建筑费上升所对冲。”他说。 香港首富、大型地产商长江实业 主席李嘉诚对加息的可能看得更淡。 “我看今年(香港)楼市安定,因为第一,美国要加息(的话),我想今年都加不到,纵然加,也加得好低。”李嘉诚在上周长实、和黄 宣布合并记者会上说。 他指出,现时香港的建筑费和工人工资均不断上升,从过往地价一定比建筑费高,变成现时部份新界土地的地价比建筑费还要低,因此楼价很难大跌。 除非利率一下子大幅上调,否则对供楼人士的负担增加有限。不过,加息将令现在轻微的息差(按揭利率相对租金回报率)收窄甚至消失,资金可能自楼市转投其他收益更高的金融工具,例如股市、人民币存款等。 **一手、上车盘继续主导楼市** 目前楼市三大"辣招"--额外印花税(SSD)、买家印花税(BSD)及双倍从价印花税(DSD)仍紧紧调控着楼市,压抑投资需求。 但政府去年5月微调DSD,令换楼人士有略为宽裕的时间换楼,随即释放一批投资需求,特别是一手市场,因为买家在签约购买楼花后,有一段较长的时间将手头原有物业沽出,取回双倍印花税差额。 分析师认为,去年由一手住宅及“细价物业”(即成交银码较低的住宅)带动成交的情况将于2015年继续。 “(市场对)500万港元以下的住宅需求很大,短期内不会消失。”仲量联行的曾焕平指出。 据美联物业资料,去年300万至500万港元二手住宅注册量比率突破四成,是自1996年有纪录以来最高。 中原地产估计,2015年一手私人住宅买卖宗数将达2万宗,按年升逾两成,较落成目标1.8万个为高。 据本地媒体稍早报导,新界沙田河畔花园一个实用面积仅22.5平方米的连天台单位,以385万港元易手,相当于每平方米17.11万港元,以单价计直逼港岛东区蓝筹大型屋苑太古城。 “现时香港楼市不再由投资需求推动,而是太多人未能‘上车’(即首次置业)。”威格斯资产评估执行董事张宏业说。 “政府愈多‘辣招’,愈多人想去买楼。”他说。 以下为分析师对2014年住宅楼价的预测: 一般住宅 豪宅 ..................................... 仲量联行 跌0-15% -- 莱坊 升 5% 跌 5% 第一太平 -- 持平 德银 跌20% -- 瑞信 跌15% -- 瑞银 跌5-10% -- 交银国际 跌10-20% -- 中原地产 升10%(上半年) -- 香港置业 升 5% -- 威格斯 升5-10% -- (完) (审校 黄凯)